自宅を所有している方のなかには、老後の資金調達方法としてリバースモーゲージは有効なのか気になる方もいるでしょう。
リバースモーゲージは、自宅を担保にして資金を借り、契約者が死亡した際に自宅を売却して資金の返済をおこなう金融商品です。
しかし、リバースモーゲージは資金を使い果たす恐れや、死亡後に借金が残る恐れなどがあることから、悲惨あるいはやばい商品だと考える方もいるようです。
本記事では、リバースモーゲージについて、商品の特徴やメリットとデメリットを説明しながら、本当にやばい商品なのか解説します。
リバースモーゲージを検討している方は参考にしてください。
リバースモーゲージとは？
まずリバースモーゲージの仕組みと申し込み条件について確認しましょう。
また、住宅ローンとの違いがよく分からない方のために、リバースモーゲージと住宅ローンの違いについても解説します。
リバースモーゲージの仕組み
リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関から資金を借りる個人向けの資金調達手段です。
自宅を担保にしますが、売却するわけではないため、契約者は自宅に住み続けながら、まとまったお金あるいは、毎月定額のお金を借りられます。
返済は契約者が亡くなった後、自宅を売却することでおこなわれます。仮に自宅の売却代金が借入額を上回れば、残額は相続人に受け継がれる仕組みです。
民間の金融機関が提供するリバースモーゲージのほかに、地方自治体の社会福祉協議会が提供する公的なリバースモーゲージも存在します。
リバースモーゲージの申し込み条件
リバースモーゲージの申し込みには、いくつかの条件があるため注意が必要です。
主な申し込み条件は次の通りです。
- 55歳や60歳など、一定以上の年齢を超えていること
- 申し込み者が自宅を所有していること
- 金融機関が自宅を担保として評価できること
- 金融機関の審査に通過すること
自宅を所有していたとしても子世帯と同居している場合は、申し込みできない場合もあります。
また、審査を受けるにあたり安定した収入があることが望ましいですが、年金収入のみでも申し込み可能な場合があります。
リバースモーゲージと住宅ローンの違い
リバースモーゲージと住宅ローンの主な違いは、次のとおりです。
| リバースモーゲージ | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 担保（自宅）の取り扱い | 元金返済のために売却される | 返済できなくなった際に売却される |
| 資金使途 | 原則自由 | 住宅の建設や購入に関する用途に限定 |
| 返済金 | 利息のみ。返済なしのこともある。 | 元金と利息を返済 |
リバースモーゲージにおいて、自宅は元金返済の担保として確保されます。住宅ローンでは返済できなくなったときの担保として扱われるため、この点は大きく異なります。
資金使途にも違いがあります。リバースモーゲージで借りたお金は生活資金や介護費用など幅広く使えますが、住宅ローンの場合は住宅に関連した費用にしか使えません。
リバースモーゲージは契約者が亡くなった後に自宅を売却することで元金を返済できるため、存命中は返済がないケースもあります。
リバースモーゲージが悲惨・やばいと言われる理由
続いてリバースモーゲージが悲惨、あるいはやばいと言われる理由について説明します。
悲惨あるいはやばいと考える方は、次の5点が気になるようです。
- 長生きして資金を使い果たす
- 法定相続人と揉めやすい
- 不動産価値が下落するリスクがある
- 金利上昇による返済額の高騰
- 死亡後に借金が残る可能性がある
それぞれ詳しく見てみましょう。
長生きして資金を使い果たす
リバースモーゲージの注意点として、想定よりも長生きした場合に、借りた資金を使い果たす恐れのある点が挙げられます。
自宅を担保にした融資額が契約時に決定しますが、通常、一度決定した融資額は契約期間中に追加で増やされることはありません。
長生き自体は喜ばしいことではありますが、お金の面から見るとよいことばかりではありません。
長生きの結果として資金が底をついてしまうと、生活費が不足し、生活が困窮する事態に陥ることも考えられます。
法定相続人と揉めやすい
リバースモーゲージは、法定相続人、つまり自宅を相続したいと考える子世代との間で、トラブルに発展する危険性を有しています。
自宅を担保に借入をおこなうため、原則として相続時に自宅の売却が必要です。
しかし、一般的に自宅は重要な資産であり、相続するメリットが大きい資産でもあるため、子世代が自宅の売却や担保提供に反対する可能性があります。
リバースモーゲージを契約する際は、自宅を相続する可能性がある方にあらかじめ相談するのがおすすめです。
不動産価値が下落するリスクがある
リバースモーゲージでは、契約期間中に担保とする自宅の不動産価値が下落するリスクがあります。
担保としている自宅の評価が著しく下がると、契約期間中の融資限度額が減少する恐れや、自宅の売却時に返済額が不足する危険性があります。
金利上昇による返済額の高騰
金利上昇による返済額の高騰も、注意すべきリスクです。
金融機関から資金を借入する場合、適用される金利には大きく分けて2種類あります。
一つは、市場金利にあわせて契約期間中に金利が変動する変動金利で、もう一つは契約期間中に適用金利が変更されない固定金利です。
リバースモーゲージで借入するときの金利は主に変動金利であり、金利上昇時に返済額が増加するリスクがあります。
大幅な金利上昇が起こると、結果として利息の返済額が膨らみ、自宅の売却額では借入金が完済できない事態も起こりえるでしょう。
死亡後に借金が残る可能性がある
リバースモーゲージは、自宅を売却したお金で借入金を返済する仕組みですが、自宅の売却額が借入金を下回ると借金が残ります。
契約時点では、自宅の売却額が借入金額を十分に上回るように金融機関が計算して、融資はおこなわれます。
しかし、不動産価格が大幅に下落した場合や、金利が想定以上に上昇して支払利息が大きく膨らんだ場合など、自宅を売却しても借入額の返済をできない恐れも存在するため注意が必要です。
自宅の売却額が借入額を下回ると、残債は借金となり、相続人が返済する義務を負います。
リバースモーゲージで悲惨な末路を回避する方法
次にリバースモーゲージで悲惨な末路を回避する方法を紹介しましょう。
悲惨な末路を回避するためには、次の4つの方法があります。
- 資金の利用計画を立てておく
- 周囲の方とよく相談する
- 金利上昇のリスクを考えておく
- ノンリコース型を選択する
資金の利用計画を立てておく
リバースモーゲージを利用する際には、資金の利用計画を十分に立てておくことが重要です。
毎月の生活費や医療費、介護費用など、将来必要となる資金を予測して、借入額が足りるか、よく検討しましょう。
借入金額で足りない場合は、資金の利用計画を見直しして不要な出費がないか確認してみてください。
周囲の方とよく相談する
リバースモーゲージを利用する際には、周囲の方とよく相談する必要があります。
大きな資産である自宅を担保にする取引で、最終的には自宅の売却を前提にするため、家族や親族、信頼できる専門家など、周囲の方とよく相談して利用の決定をおこなうことが重要です。
とくに、相続に関わる問題のような将来のトラブルを避けるために、配偶者や子どもたちと十分に話し合い、意思疎通を図りましょう。
金利上昇のリスクを考えておく
一般的にリバースモーゲージは、変動金利での借入となるため、金利上昇のリスクを考えておく必要があります。
変動金利での借入は、金利が上昇すると、毎月の利息返済額が増加する可能性があります。
将来的な金利上昇を見据え、返済額が増えても無理なく返済できるか、事前のシミュレーションが重要です。
金利と返済額のシミュレーションには、専門的な知識が必要な場合もあります。
自身で計算できない場合は無理をせず、金融機関の窓口やフィナンシャルプランナーのような専門家のアドバイスを受けることも検討しましょう。
ノンリコース型を選択する
失敗を回避するためには、ノンリコース型の商品を選択する方法もあります。
リバースモーゲージには、次の通りリコース型とノンリコース型の2種類があります。
| 種類 | 概要 |
|---|---|
| リコース型 | 自宅を売却した金額で借入残高を返済しきれない場合、不足分を相続人が負担する |
| ノンリコース型 | 借入残高が自宅の売却額を上回った場合でも、相続人が差額を負担する必要はない |
ノンリコース型は相続人に借金が残るリスクがないメリットがある一方、金利は高めに設定されている傾向があります。
ノンリコース型は金融機関により取り扱いが異なるため、金融機関ごとの商品性や条件の違いを理解して申し込みましょう。
リバースモーゲージのメリット
ここからはリバースモーゲージのメリットについて解説します。
利用するメリットは次の3点です。
- 自宅に住み続けられる
- 高齢者でも融資を受けられる
- 毎月の支払いは利息のみ・支払いなし
自宅に住み続けられる
リバースモーゲージの大きなメリットは、老後の生活資金を確保しながら自宅に住み続けられる点です。
高齢となり収入が減少しても、住居の心配をする必要がなく、安心して生活を送ることができます。
リバースモーゲージならば、自身の努力で入手した思い出の詰まった自宅を手放すことなく、最後まで暮らす希望を叶えられる可能性が高まるでしょう。
高齢者でも融資を受けられる
リバースモーゲージは、高齢者でも融資を受けられる点がメリットの一つです。
リバースモーゲージは高齢者を対象とした商品であるため、現役を引退して年金収入のみの方でも利用できる可能性があります。
定年退職後の年金生活者のような高齢者には、貴重な資金調達手段の一つといえるでしょう。
毎月の支払いは利息のみ・支払いなし
リバースモーゲージによる借入は、毎月の支払いが利息のみ、あるいは全くない場合もある点がメリットの一つです。
返済が必要な場合でも大きな負担にはなりにくいため、年金収入のみで生活している高齢者でも無理なく利用できる可能性が高いです。
毎月の支払いの有無や金額は、金融機関や商品により異なります。支払いがないタイプの場合は、借入限度額が低めに設定されることもあるため、契約前に商品内容を十分に確認するよう注意しましょう。
リバースモーゲージのデメリット
メリットの次はデメリットについて解説します。
デメリットと考えられる特徴は次の3点です。
- 保証人の同意が必要になる
- 資金用途が限られている場合がある
- 審査基準が厳しい
保証人の同意が必要になる
契約にあたり、保証人の同意が必要になる可能性がある点には注意が必要です。
リバースモーゲージの契約では、担保として提供する自宅が共有名義である場合、共有者は物上保証人となる必要があります。
物上保証人とは、すべての債務の責任を負う連帯保証人とは異なり、担保に提供した自宅分の責任、つまり有限の責任を負う保証人です。
たとえば、自宅が自身と配偶者の共有名義の場合は、配偶者が物上保証人であり、配偶者の同意なしで契約はできません。
なお、保証人の取り扱いについては金融機関により異なるため、詳細は利用する金融機関で個別に確認する必要があります。
資金用途が限られている場合がある
借入金の資金用途が、限られている場合があるため注意が必要です。
資金用途が自由な商品であれば、生活資金や趣味の出費、あるいは自宅のリフォーム費用など、幅広い用途に利用できます。
一方で、地方自治体の社会福祉協議会が提供するリバースモーゲージでは、老後の生活資金のみのように、民間よりも一部の用途に限定されています。
事前に商品内容をよく確認し、自身の利用目的に合った商品を選ぶことが大切です。
審査基準が厳しい
リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りる融資であり、金融機関の審査基準は厳しく設定されています。
たとえば、築年数が古い、あるいは交通の便が悪いなどの理由で評価額が低い場合は、審査に通過できない可能性があります。
さらに自宅の所在地が大都市圏でないと、金融機関の審査対象とならないケースもあるでしょう。
審査に通過できたとしても、担保価値が低い物件では、十分な金額の借入ができないこともあります。
自宅があれば必ず利用できるわけではなく、審査に通過できない可能性や十分な資金調達ができない可能性があることを理解しておきましょう。
リバースモーゲージをおすすめできる方
ここからは、リバースモーゲージをおすすめできる方を説明します。
リバースモーゲージの商品性に適しており、おすすめできる方は次のような方です。
- 預貯金が少ない
- 子どもがいない
- 老人ホームを検討している
預貯金が少ない
自宅はあるが預貯金が少ない高齢者には、生活資金を確保する有効な手段となります。
老後の生活では、医療費や介護費用など現役時代には必要なかった出費が、新たに発生するようになります。
一方で、仕事を引退すると収入は年金のみとなる方も多く、手元の預貯金が少ないと不安を感じることでしょう。
リバースモーゲージは、既に所有する自宅を資産として活用して、まとまった資金の調達が可能となる、あるいは毎月安定した収入を得ることができる方法です。
年金収入のみでは生活が苦しい、医療費や介護費用の負担が大きいといった場合でも、リバースモーゲージを活用すれば、自宅を保持したまま生活の質を維持できる可能性があります。
子どもがいない
リバースモーゲージは、子どもがいない高齢者には有効な選択肢となり得ます。
一般的に、自宅は将来に子世帯へ相続するケースが多いため、親子に渡る財産と認識されます。しかし、子どもがいない場合は、必ずしも自宅を残す必要はありません。
そのため、リバースモーゲージのデメリットの一つである相続問題を気にせず、所有する自宅の有効活用に焦点を合わせることができます。
老人ホームを検討している
リバースモーゲージは、老人ホームへの入居費用を検討している方にもおすすめです。
老人ホームの入居一時金や月々の費用は高額になることが多く、預貯金のみでは賄えないケースも少なくありません。
高齢者の場合、とくに仕事を引退している方には、将来の収入を前提とした借入による資金調達も困難でしょう。
しかし、リバースモーゲージを活用すれば、自宅を担保にまとまった資金を調達できるため、多少高額だとしても入居費用を確保できます。
ただし、老人ホームの費用は長期的にかかる可能性があるため、資金計画を入念に立てる必要があるでしょう。
リバースモーゲージ以外で老後の資金調達する方法
ここまでリバースモーゲージについて解説してきましたが、ほかにも老後の資金を調達する方法はいくつかあります。
リバースモーゲージ以外の資金調達方法を3つ紹介します。
- リースバック
- 自宅の売却
- 分散投資・積立投資
リースバック
リースバックとは、不動産会社に自宅を売却し、売却した不動産会社から自宅を借りる取引のことです。
自宅の売却によりまとまった資金を手に入れられ、得た資金に利用制限は通常ありません。
自宅を売却した後もそのまま住み続けることができるため、これまでと変わらない生活をできる点がメリットです。
ただし、売却価格は通常の不動産市場で取引される価格よりも、低くなる点には注意する必要があります。
また、売却時に所有権が移転するため、自宅は自身の資産ではなくなり、相続財産として残すことはできません。
自宅の売却
自宅の売却は、老後の資金調達方法として一般的な選択肢の一つです。
長年住み慣れた家を手放すことに抵抗を感じる方や、寂しいと思う方もいるでしょうが、まとまった資金を得られることは、老後生活において非常に大きなメリットになります。
ライフステージに応じて、一緒に住む家族の構成は変わるものであり、子どもが独立や結婚をして家を出て行くと、夫婦2人暮らしになることもあります。
少人数での生活には自宅が広すぎる場合や、高齢者が生活するためには立地条件が不便な場合など、自宅を売却して実生活に適した大きさや立地の部屋に引っ越すことも、合理的な選択肢です。
自宅の所有により支払いが必要とされていた固定資産税や維持管理費などの負担がなくなることもメリットの一つといえるでしょう。
分散投資・積立投資
分散投資と積立投資も、老後資金を準備する方法の一つです。
分散投資とは、複数の投資対象に資金を分散させることで、リスクを低減させる投資手法です。
特定の投資対象が値下がりしても、他の投資対象が値上がりしていれば損失をカバーでき、長期的には資産全体の増加が期待できます。
積立投資は、同じ銘柄を毎月や毎週など同じタイミングで、一定額投資し続ける方法です。
一度にまとまった資金を投資するよりも、投資タイミングを分散する効果があり、価格変動によるリスクを抑えられます。
株式や投資信託を活用して分散投資や積立投資をすれば、少額から始められ、リスクを抑えながら長期的には資産形成ができます。
ただし、投資には元本割れのリスクがあり、成果は将来の経済状況や市場動向に左右されるもので、必ずしも利益が出るとは限りません。
リバースモーゲージに関するよくある質問
最後にリバースモーゲージに関するよくある質問と回答を紹介しましょう。
よくある3つの質問を取り上げます。
- 金利はどのくらい？
- どのくらい借入できる？
- リバースモーゲージ商品の選び方は？
金利はどのくらい？
金利は、金融機関や商品内容により異なりますが、おおむね4%～5%程度となります。
また、金利には保証料や事務手数料などの諸費用が含まれる場合と含まれない場合があり、内訳は各金融機関により異なります。
金利の内訳、ほかに費用がかからないかについては、事前によく確認してから申し込みするよう注意しましょう。
なお、金利は経済状況や金融政策により変動するため、最新の金利情報は金融機関の公式サイトや窓口で確認してください。
どのくらい借り入れできる？
借りられる金額は、原則として担保になる自宅の価値により決まります。
一般的に、評価額の50%～60%程度が借入限度額となります。
リバースモーゲージは長期にわたる契約期間の後、契約者が死亡した際に自宅を売却して借入金の返済をおこなうことが前提の商品です。
時間の経過を考慮しても、十分に借入金額が返済できるように融資額は決定されます。
リバースモーゲージ商品の選び方は？
リバースモーゲージは、金融機関により商品内容や金利など、特徴や条件が異なります。そのため、それぞれをしっかりと比較することをおすすめします。
一社の商品のみを見て決断すると、比較対象がないため、選んだ商品の条件がよいのか悪いのか、どのような特徴があるのかわかりません。
複数の金融機関の情報を調べて、金利やサービス内容など一覧表を作成して比較すれば、各金融機関のよい点や悪い点、特徴が明確になります。
また、金利の低さや窓口対応の丁寧さなど、商品を選ぶ際に自身が優先するポイントを明確にしておくと、決断しやすくなります。
同時に、フィナンシャルプランナーのような専門家の意見を聞くことやWeb上の口コミを調べることも有効な方法です。
まとめ
リバースモーゲージは、自宅を担保にして資金を借入し、契約者が死亡した際に自宅を売却して資金の返済をおこなう金融商品です。
自宅を売却せずに老後の資金調達ができ、年齢的に融資が受けづらくなる高齢者には便利な商品でしょう。
しかし、リバースモーゲージは資金を使い果たす恐れや、死亡後に借金が残る恐れなどがあることから、悲惨あるいはやばいと考える方もいるようです。
本記事では、リバースモーゲージについて、商品の特徴やメリットとデメリットを説明しながら、リスクや注意点を理解して利用すれば、やばい商品ではないことを解説しました。
リバースモーゲージを検討している方は参考にしてください。
